Het bericht dat de nieuwbouwprijzen de pan uit rijzen zal niemand verbaasd hebben. Kavelprijzen zijn torenhoog, bouwprijzen stijgen door oplopende uurlonen en duurdere materialen. Daarnaast wordt er tegenwoordig ‘gasloos’ gebouwd. Al met al heeft dit ervoor gezorgd dat een gemiddelde nieuwbouwwoning maarliefst 80k duurder is dan een gemiddelde bestaande woning. Een nieuwbouwwoning kost tegenwoordig bijna 4 ton!!

Saillant is de rol van de overheid in dit spel. De basis van de woningprijs ligt immers in de grondprijs en de regels waar een nieuwe woning aan moet voldoen. Beiden knoppen waar de overheid aan draait.

Grondprijs

De grondprijzen worden door de overheden (gemeentes) bepaald. Dit gaat volgens de residuele methode. Men gaat uit van de totale opbrengst en haalt hier de bouwkosten vanaf plus een reëele winst voor de ontwikkelaar. De restwaarde is de grondwaarde. Groot nadeel van deze methode is dat soms al jaren van te voren bepaald is wat de grondprijs moet zijn. Wanneer de bouwprijzen stijgen (zoals nu), zijn gemeentes niet bereid de prijzen aan te passen. De grondopbrengsten zijn veelal op voorhand al uitgegeven.  Zakken in prijs heeft dan direct een begrotingstekort tot gevolg.

Energieverbruik

Alle woningen die nieuw gebouwd moeten vanaf januari 2020 nog energiezuiniger zijn dan nu het geval is. Woningen zullen vanaf januari dus naar verwachting nog duurder worden. Vanaf 2020 zijn alle nieuwbouwwoningen BENG (Bijna Energie Neutrale Gebouwen). Om hiertoe te komen moet de woning net zoveel energie opwekken als dat ze gebruikt.

Gasloos

De nieuwste knop van de overheid is ‘gasloos’ bouwen. Hiermee maakt de overheid een nieuwe stap naar duurzaam wonen. Op dit moment kan een gasloze woning flink duurder zijn in gebruik dan een goed geïsoleerde woning met gasaansluiting. Zo zou iemand die niet vaak thuis is liever snel de woning verwarmen op de uren dat dit noodzakelijk is. Dat is met een warmtepomp niet mogelijk, die is het efficiënts als hij continu draait. Daarnaast dient elke bodem zich te regenereren. De bodem onder een gasloze wijk kan teveel afkoelen en daardoor niet meer functioneren. Natte leemgrond is het productiefst voor een warmtepomp, zandgrond is het minst productief.

Waterstof

Waterstofgas is demanier om zon- en windenergie op te slaan. Nu wordt niet-gebruikte energie feitelijk weggegooid. Wanneer je het omzet in waterstof blijft in ieder geval 60% behouden. Het is relatief eenvoudig het uitgebreide gasleidingen netwerk in Nederland geschikt te maken voor waterstofgas.Wanneer dat onze toekomst is, zullen alle gasloze wijken alsnog een gasaansluiting moeten krijgen.

Kunnen de prijzen nog dalen?

De materiaalprijzen worden steeds hoger. Ook hier moet schoner en groener geproduceerd worden. Daarnaast stijgen de lonen. Een zzp-er kost bijna het dubbele dan in de crisis. En, zelfs Rutte roept op tot verdere loonstijging. Daarnaast moeten bouwers aan steeds meer regels voldoen. Prijsdalingen zijn voorlopig dus niet te verwachten.

Wat kan uw gemeente doen om de woningnood op te lossen?

Een vergunningsaanvraag kan versneld worden. Meer medewerkers op deze afdelingen, anticiperen, niet ‘nee, tenzij’, maar ‘ja, mits’. Geef particuliere initiatieven een kans en ga niet alleen voor de winst op eigen gronden.

Ten tweede kan de residuele berekening voor de aanvang van de bouw herberekend worden en kan de grondprijs, indien noodzakelijk, worden verlaagd.

Ten derde kan er gebruik worden gemaakt van de crisis- en herstelwet. Eind 2018 heeft minister Olongren gemeentes hier al op gewezen. Hiermee kan veel sneller een bestemmingswijziging worden doorgevoerd. In combinatie met unitbouw kan (tijdelijk) in woningbehoefte worden voorzien. Een voorbeeld hiervan is Waalfront in Nijmegen waar versneld 2000 woningen worden gerealiseerd. Van huurappartementen tot statige herenhuizen aan de kade.

Al met al is woningnood dus helemaal niet nodig. Het snel bouwrijp maken van een braakliggend terrein en middels unitbouw een nieuwe wijk realiseren kan in enkele maanden werkelijkheid worden. Het hangt af van de politieke wil.